發(fā)布時間 2020-06-10 10:01
傳統(tǒng)物業(yè)管理的變革與轉(zhuǎn)型
一個運行良好的物業(yè)管理體制,不僅是房地產(chǎn)成熟發(fā)展的標志,而且是房地產(chǎn)持續(xù)發(fā)展的保證。物業(yè)管理作為房地產(chǎn)開發(fā)過程中的最后一個重要環(huán)節(jié),已經(jīng)成為許多人選擇物業(yè)時的一個很有份量的法碼。2000年寬帶接入服務商風起云涌忙于圈地,智能化、信息化小區(qū)拔地而起,作為同小區(qū)的建設(shè)管理越來越不可分割的物業(yè)管理公司該如何積極應對這一市場機會?
深圳市現(xiàn)有大小物業(yè)管理公司1100家,進行注冊登記的就有600家。經(jīng)過近20年的發(fā)展,深圳物業(yè)管理不但形成了一個在城市管理中占有重要地位的新興行業(yè),而且在追求高檔次、高標準的事業(yè)目標中不斷進取,樹立了一個新興服務行業(yè)的良好形象。然而面對北京、上海物業(yè)管理咄咄逼人的發(fā)展態(tài)勢,深圳物業(yè)管理如何繼續(xù)保持旗艦地位,如何利用社區(qū)優(yōu)勢拓展公司的生存空間?這些也許將成為對物業(yè)管理公司而言并不輕松的話題。
一、網(wǎng)絡化管理日漸成為物業(yè)管理的主角
物業(yè)管理公司是小區(qū)專業(yè)管理的主體,全面負責公共設(shè)施維修、環(huán)衛(wèi)清掃、綠化養(yǎng)護、小區(qū)治安保衛(wèi)等服務性工作。通常情況下,住宅的管理是一個勞動密集型的行業(yè),然而它并非一般意義上的體力勞動。物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展到現(xiàn)在,已經(jīng)漸漸地超出了清潔、綠化和安全巡邏的概念。高科技手段和計算機技術(shù)已不容選擇地進入物業(yè)管理行業(yè),物業(yè)管理不再是傳統(tǒng)意義上全天候的人工管理。
(一)消費群領(lǐng)域的網(wǎng)絡化刺激了物業(yè)管理的網(wǎng)絡化進程
只要輕輕一點,就可以搭乘網(wǎng)絡--這艘新世紀的諾亞方舟,獲取各種服務的誘惑的確讓不少人心動。一項調(diào)查表明,深圳有58.6%的人擁有個人上網(wǎng)電腦,調(diào)查還顯示,2001年家用電腦市場將再上一個臺階,14.7%的城市居民表示了強烈的購買意向。帶寬的不斷增加和上網(wǎng)費用的大幅下調(diào),更進一步使網(wǎng)絡家居為越來越多的人所接受。根據(jù)CNNIC的統(tǒng)計,到去年年底中國已有網(wǎng)民2230萬,任何一個積極尋求發(fā)展的物業(yè)管理公司都無法面對如此巨大的市場群體而無動于衷。網(wǎng)絡的發(fā)展將物業(yè)管理公司與業(yè)主們一起推向市場經(jīng)濟第一線。
千兆以太網(wǎng)和VODSL等寬帶通信技;噩術(shù)的應用,利用現(xiàn)有電話線實現(xiàn)帶寬達1OMb/s的雙向傳輸,完全可以解決傳統(tǒng)ADSL技術(shù)中存在的用戶上行帶寬窄及用戶端接入設(shè)備昂貴的問題,ADSL終端設(shè)備大約要2700至3000元,而VODSL只要幾百元錢,用戶完全可以負擔得起,有條件的發(fā)展商也可以免費提供。隨著一個個智能化小區(qū)紛紛崛起,強大的社區(qū)信息網(wǎng)絡體系逐漸形成。深圳有數(shù)百個社區(qū)住宅具備寬通信能力,這必將促進全市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級并形成一個龐大的信息服務業(yè)。
(二)智能化配套設(shè)施的統(tǒng)一管理要求物業(yè)管理以網(wǎng)絡化與之相適應
三表遠程抄送系統(tǒng)、消防自動控制系統(tǒng)、自動巡邏系統(tǒng)、停車場IC卡管理系統(tǒng)、紅外線安防系統(tǒng)等越來越多的智能化配套設(shè)施逐漸進入社區(qū),不同的智能化設(shè)施可能關(guān)系到物業(yè)管理公司中不同的部門和人員的監(jiān)控管理工作,同時又與每一住戶日常生活息息相關(guān)。如何充分高效地利用這些設(shè)施為住戶服務?如何將社區(qū)中管理的需求與系列基礎(chǔ)設(shè)施的功能統(tǒng)一起來?這就要求物業(yè)管理實現(xiàn)網(wǎng)絡化,以達到設(shè)備的應用管理、人的管理和住戶的服務高效統(tǒng)一。
(三)日常生活服務將逐步納入物業(yè)管理的范疇,并最終實現(xiàn)與物業(yè)管理的良性互動
住宅建設(shè)飛速發(fā)展,人們對居住環(huán)境也有了更高的要求。居室不僅僅是一個居住的中心、教育的中心、交流的中心。這就要求物業(yè)管理公司把自動化的服務延伸到客戶一端,為客戶提供方便、迅捷的個性化服務和定制信息。目前深圳一些小區(qū)如天安數(shù)碼城、梅林一村等,已經(jīng)可以在網(wǎng)上實現(xiàn)物業(yè)費用查詢,網(wǎng)上建議,上網(wǎng)投訴、報修等功能。
網(wǎng)絡給我們帶來了廣闊的生活空間和新鮮感受,?？梢月牭缴磉呌腥私ㄗh:隨著人們對網(wǎng)絡的種種便捷的習慣和逐漸依賴,日常服務需求將逐步納入物業(yè)管理的范疇,并最終實現(xiàn)與物業(yè)管理良性互動。
(四)網(wǎng)絡化的進程,使物業(yè)管理完全可以與外界配套取得聯(lián)系,甚至將周邊配套視為資源,以補充自身配套的不足
項目與商業(yè)中心區(qū)的距離是目前房價的支撐點,然而隨著網(wǎng)絡化管理的推進,管理的等級程度將成為人們考慮的另一個焦點。通過網(wǎng)絡化管理物業(yè)管理公司完全可以與外面的配套取得聯(lián)系,甚至將周邊的生活配套視為自己的資源,以補充自身配套的不足。而那些學校、醫(yī)院、裝修公司、家具公司、商場、超市進駐小區(qū)、占有客戶,也正是他們今后的戰(zhàn)略目標。有了系統(tǒng)的網(wǎng)絡化管理手段,物業(yè)管理公司甚至可以同其它傳統(tǒng)銷售業(yè)達成合作:業(yè)主剛?cè)胱【蜁玫礁浇泻蛫蕵穲鲳^的會員卡,附近某醫(yī)院還將為其建立醫(yī)療檔案,某著名學校還將接納其子女人學,附近某家具城將提供折扣優(yōu)惠,其指定裝飾公司也會推出優(yōu)惠服務,和某汽車救授公司聯(lián)系,為業(yè)主提供汽車救援卡等等。對物業(yè)公司而言,也可以利用自身優(yōu)勢獲取一定的中介利潤。
二、物業(yè)管理網(wǎng)絡化在小區(qū)內(nèi)的實施
(一)網(wǎng)絡化管理,將社區(qū)中人的需求與系列基礎(chǔ)設(shè)施的功能統(tǒng)一起來
通過網(wǎng)絡化管理,實現(xiàn)對集成的智能.化設(shè)備、系統(tǒng)、網(wǎng)絡飛數(shù)據(jù)庫等進行全面的管理和監(jiān)控。例如一旦出現(xiàn)事故報警,不僅控制中心、保安部門可以立即進行處理,同時相關(guān)部門、高層管理人員以及住戶均可同時了解到事故的處理過程,以便于及時采取相應的配合措施。
(二)小區(qū)物業(yè)管理的網(wǎng)絡化,促進社區(qū)管理規(guī)范、高效運營
在住宅小區(qū)的物業(yè)管理中,大量日常工作是圍繞居住保障進行的。它包括上水、下水、煤氣、交通、通訊線路的暢通,供電的穩(wěn)定,冬季的用暖供給,土建結(jié)構(gòu)的安全保障,外墻裝飾的破損補救,以及對突發(fā)事故的急修、搶修等。這一系列對物業(yè)各類硬件的日常維護、修繕、更新、改造等,相當復雜繁重。網(wǎng)絡化管理,將其納入程序化管理,則能夠極大地降低勞動強度,使社區(qū)的服務管理規(guī)范有序,同時為企業(yè)持續(xù)發(fā)展和追求長期利潤最大化奠定基礎(chǔ)。
(三)社區(qū)網(wǎng)絡化管理,為物業(yè)管理公司帶來增值效益
如果說網(wǎng)絡化的管理給住戶帶來的是便捷飛高效的服務,對管理公司則意味著勃勃商機。除了搞好物業(yè)管理綜合服務收費所包含的必要服務項目外,物業(yè)管理公司還可以通過網(wǎng)絡拓展服務的深度和廣度,開展各種在線的增值服務,如VOD點播、遠程教育、遠程醫(yī)療,使用戶享受到無微不至的關(guān)懷和盡善盡美的服務,并從中獲取增值效益。
目前住宅大多已經(jīng)在教育、購物飛交能、娛樂、休閑等生活配套方面比較齊全,在小區(qū)保安人員24小時巡更下,小區(qū)住戶車出車入,與外界的交流依*著先進的網(wǎng)絡系統(tǒng),連日常費用的繳交也"出戶"且"遠程"了。面對激烈的競爭,如何有效利用社區(qū)資源,將其轉(zhuǎn)化為真正為自己業(yè)主服務的生活配套,讓項目的業(yè)主能夠真.實地擁有這些服務,擔當管理者角色的物業(yè)管理公司今后再不能"獨善其身"了。
三、網(wǎng)絡化管理在物業(yè)公司內(nèi)部管理中的應用
在對物業(yè)管理的問題上,人們經(jīng)常談論的是對社區(qū)的物業(yè)管理。實際上,它還包括另一個重要層面,即對公司的內(nèi)部管理。網(wǎng)絡化管理首先解決的是實現(xiàn)了對分散的下屬物業(yè)管理處統(tǒng)一高效的管理。物業(yè)管理是規(guī)模出效益的行業(yè),但如果集團下屬物業(yè)管理處個數(shù)眾多且分布分散,勢必造成資源的浪費及管理的不便。網(wǎng)絡化物業(yè)管理,能有效運用現(xiàn)代管理科學和先進的維修養(yǎng)護技術(shù),以經(jīng)濟手段對物業(yè)實施多功能、全方位的統(tǒng)一管理,并為物業(yè)所有人、使用人提供高效、周到的服務,使物業(yè)發(fā)揮出最大的使用價值和經(jīng)濟價值。
(一)實現(xiàn)對分散的下屬物業(yè)管理處統(tǒng)一高效的管理
據(jù)深圳市住宅局公布的最新統(tǒng)計,深圳物業(yè)管理企業(yè)進軍全國大市場的管理面面積突破3000萬平方米大關(guān),成為我國物業(yè)管理一體化、市場化、規(guī)范化的"旗艦"。
發(fā)展速度快本來是一件好事,但同時也暴露出了一些問題,如開發(fā)單位多、物業(yè)項目小而零散,致使點多、片大、線長。遠程統(tǒng)一化管理問題成了讓物業(yè)管理公司頭痛的難題。網(wǎng)絡化物業(yè)管理有效地解決了遠程化管理問題,將物業(yè)管理升級,利用網(wǎng)絡將有關(guān)聯(lián)的或同一發(fā)展商、物業(yè)管理公司旗下的項目聯(lián)結(jié)起來,達到資源共用、信息共享,以較少的資源投入發(fā)揮更大的功效;物業(yè)管理公司老板還可以安坐家里監(jiān)測整個企業(yè)在各地的進度。
(二)減少中間環(huán)節(jié),有效降低成本
網(wǎng)絡化物業(yè)管理最大限度地解決提高了服務質(zhì)量與降低管理成本之間的矛盾,有效的削減中間管理層,簡化了費用核算、文件傳遞等中間環(huán)節(jié),大大降低了管理成本;并實現(xiàn)資源共享、信息、公用,從而有效降低經(jīng)營成本;
(三)統(tǒng)一的信息平臺實現(xiàn)了交互式管,理與個性化服務,縮短了領(lǐng)導與員工的距自離,實現(xiàn)了公司內(nèi)部的交互式管理,營造出寬松的企業(yè)文化
物業(yè)管理是一項系統(tǒng)的管理工作,隨著市場的變化,小船的抗風險能力是有限的,大的集團公司的出現(xiàn),可起到整合市場的功效,只有提早著手建立起遠程統(tǒng)一化管理運行機制,即時調(diào)整策略,才有可能走自在市場競爭的前列。
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